En skattemässigt korrekt lösning som gav 14 miljoner i besparing
I mitten av 2010-talet inleddes ett arbete inom Mönsterås kommun i syfte att bygga en ny fastighet, som i folkmun fick namnet Solhem. Den skulle omfatta en förskola med fyra avdelningar för totalt 80 barn, ett äldreboende med 40 lägenheter, ett storkök samt ett mindre antal arbetsplatser vikta för kommunala tjänstemän.
Ekonomiska utmaningar och strategiska partnerskap
En första budget som kommunen tog fram landade på 130 MSEK, berättar Thomas Nilsson, som fram till maj 2020 var teknisk chef i Mönsterås kommun.
Med tanke på att kommunen i genomsnitt under senare år haft en investeringsbudget i fastigheter på 50–60 MSEK per år var det en ansenlig summa pengar, varför ett markanvisningsavtal tecknades med Vectura Fastigheter.
I början av 2018 var en ny detaljplan fastställd. Vectura Fastigheter, som hade förvärvat marken, tecknade ett 20-årigt hyresavtal med kommunen för hela fastighetens boarea om 4 150 kvm. Mönsterås kommun och Vectura Fastigheter genomförde sedan upp- handlingen av entreprenör tillsammans.
Navigering genom komplexa skattefrågor
Priset fastställdes till 2 150 SEK/ kvm och år, inklusive värme, vatten, avlopp och fastighetsel, förklarar Thomas Nilsson. Och det var exakt då frågan kom upp på bordet om hur momsen skulle deklareras.
Uppdraget att räta ut frågetecknen gick till Ronnie Peterson, Referos skatte- och momsexpert.
Knäckfrågan var hur boarean om 4 150 kvm skulle nyttjas, förklarar han.
Lösningen: ett effektivt skattemässigt tillvägagångssätt
Förskolan, storköket och de administrativa ytorna för tjänstemännen räknade vi som en hyresgäst. Här gäller regeln att fastighetsägaren fakturerar hyran inklusive moms där hyresgästen, dvs kommunen, har rätt att dra av momsen.
Äldreboendet har att sortera under bruksvärdesprincipen, vilket bland annat innebär att ytor som hyrs ut till boende inte är föremål för momsavdrag.
Eftersom hyresnivån för hela fastigheten var fastställd redan i ett tidigt stadium kunde Ronnie Peterson presentera en skattemässigt korrekt lösning som i reda pengar innebar en reduktion av totalhyran på cirka 700 000 kronor per år. Uppdraget var avslutat i god tid innan Solhem i mars 2020 stod klart för inflyttning.
Ser man till Referos resultat av sin analys innebär det en besparing av hyran under 20 år på cirka 14 miljoner kronor. Det tror jag kommuninvånarna i Mönsterås är tacksamma över, konstaterar Thomas Nilsson.
Ronnie Petersons råd till kommuner som bygger nytt eller hyr in sig i befintliga fastigheter där olika verksamheter ska bedrivas:
Nyckelordet är planering, förklarar han. Här följer en kort och koncis vägledning som rätar ut frågetecknen:
Överväg vad investeringen innebär över tid, dvs hur långa hyreskontrakt ska skrivas?
Vilka verksamheter ska bedrivas i fastigheten, dvs hur ser samman- sättningen av de framtida hyresgäs- terna ut?
Kan det i framtiden ske större eller mindre förändringar av ovan nämnda mix?
Ronnie Peterson, Referos skatte- och momsexpert.
Christopher Solberg, sälj- och marknadschef
Vill er verksamhet ha ett kvitto på ert arbete eller få hjälp att knäcka kluriga skatte- och momsfrågor?
Kontakta mig så berättar jag mer.
